売却が難しい場合

借地権があっても本来その土地の所有者は地主です。したがって借地権の売却などをする場合に地主の承諾を得るという考えは至って当たり前の話です。優良な業者はそのあたりを踏まえているので土地の所有者である地主の思いを最優先で考えます。もちろん借地権者の立場も理解した上です。ただしいくら借地権を売却することができるといっても状況によっては売却できないものもあります。例えば再建築不可や築古物件という悪条件が重なり合っている場合です。

再建築不可とは接している道路の幅員が4mないまたは物件の敷地と道路が2m接していないに該当する場合です。この場合は買い手がつかないことが多く取扱っている業者は多くありません。取扱っている業者は少ないのですが再建築不可の土地を買取ってくれる業者もありますので対応してくれる業者に売却した方がいい場合があります。その場合隣地した土地の所有者の協力を得ることで活用が可能にあることもあるので、近隣住民とのトラブルは普段からできるだけない方が再建築不可の土地を整理しやすくなります

握手借地権は土地に建物があることで権利が生まれますので更地にしてしまうと売却どころか無償での引き取りすら断られることもあります。近隣らの苦情や建物の管理の大変さから更地にして売った方がいいと思いがちですがその場合は更地にする前に売却することをお勧めします。このような再建築不可の物件にも対応してもらって建築可にするためにも役所調書や近隣調査、その他証書や交渉などが必要な業務を優良な業者は対応してもえます。借地権を売却するにおいて最終的に大事なことは地主を含めた様々な人との信頼関係があることで売却もスムーズに進めることができるようになります。

借地非訟は諸刃の剣

悩む人借地権の売却を業者にサポートを得て行う場合中には借地権に詳しくない悪質な業者もいるということも理科しておく必要があります。借地権の売却に地主からの承諾が得られない場合裁判所に譲渡の許可を求める借地非訟手続きを取ることができます。借地権に詳しくない業者などは安易に地主が承諾をしてくれない場合にこの借地非訟手続きを裁判所に出して強引に許可を得ようとします

この借地非訟手続きは諸刃の権であり裁判所から許可をとってまで借地権の売却の承諾を得ることで地主との関係が険悪、泥沼化することになります。また提訴をしてすぐに解決することはなく許可が出るまでには1年前後の時間がかかりその分費用も余計にかかることになります。さらに許可が出たところで全てが解決してスムーズに売却が進むかというとそう簡単ではありません。借地権非訟という強硬手段が次の借地権者にマイナスのイメージを与えることにもあります。

借地権に詳しくない業者だと査定価格に対して借地評価が60%だからといって単純に60%で価格を提示して実際に交渉が進んでいくと価格が相当少なくなっていくということもあり、借地権者と地主の仲が悪くなってトラブルの要因になっていることも少なくありません。最終的には売却することだけを目的として次の借地権者への対応やその後の地主への対応をいい加減にしてしまうようなケースも少なくありません。

評価通りにはいかない

家借地権を売却するときに地主の承諾が必要になりますがその際によく業者などが提案する内容に承諾料のようなものが提示されます。ただ借地権の売却を承諾するかどうかは地主に一任されているので地主の自由になります。したがって地主の任意で承諾をするので承諾料がなくても法律上問題はありません。

反対に地主はいくら高額の承諾料を提示されたからといって承諾しなければならないという義務はありません。重要なのは地主が納得して承諾してもらえるような関係性が大切だというのです。お互いが良い関係で承諾をしてもらう意味で承諾料が支払われるということはあってしかるべきです。

また借地権を売却する場合借地権に評価の方法がありその基準は売却先や土地所有者の承諾状況によって売却価格が異なってきます。基本の割合は更地状態で借地権が60%、底地が40%なので借地権は単純に更地評価の60%になるということではありません。具体的に異なる状況は土地所有者に売却する場合、第三者に借地権と底地を同時に売却する場合、土地所湯者の承諾を得て第三者に売却する場合、土地所有者に承諾を得られずに売却する場合とそれぞれ価格が異なってきます。最終的には所有者である地主の協力と理解がなければ借地権の売却は困難になっていきますので借地権者と地主の関係は非常に重要になります。

借地権売却について

土地の所有者である地主から土地を借りて自己所有の建物を建てることで借地権を得ることができます。借地契約を結ぶと借地契約の期間は何もできないと思っている人も多くいます。しかし期間が満了していなくても借地権を売却することも可能になっています。借地権を売却する際に不動産や法律の知識がないと相手のいいなりになって上手く丸め込まれたりすることもあります。また借地権者と地主では地主の方に知識があることが多く更新のタイミングで様々に理由を付けて法外に地代を値上げしたり、地主に売却しても安く叩かれて結局大損をするということもあります。更新時に地主から底地の購入を勧められることもあります。

お任せください借地権は借地期間が満了になって更新しなければ地主に建物を解体して更地の状態で返還しなければなりません。この場合は売却ができませんので注意が必要です。地主が借地更新を拒否した場合に限っては借地権者は借地権買取請求をすることができます。また地主以外でも第三者に借地権を売却することも可能です。

ただし最も大事なことは借地権を地主であっても第三者であっても売却する場合は必ず地主に承諾を得る必要があります。また建物を建て替る時も同様で地主の承諾が必要になることを理解しておかなければなりません。もし借地権者が地主の承諾なしで借地権を売却したり譲渡すると無断譲渡を理由として賃貸借契約を解除される可能性もあります。ただし、賃貸借契約は信頼関係を基礎に結ばれている契約であるためよほどのことがない限り契約を解除するということはありません。

これらのに関しては、借地権売却相談ができる「ピタットハウス」のような借地権や底地の売却を専門に取扱っている専門業者のサポートを得ることでスムーズに進めることが可能となるでしょう。